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楼盘品质提升 燕郊加速成为京东置业之主流区域

　　　
　　七成以上的置业者是北京人；楼盘品质提升很快，配套越来越贴近城里人的生活

　　从2007年东部楼盘供应来看，通州已经成为过去，燕郊正加速成为本年度近郊置业东部的惟一热点。无可否认，燕郊与北京在行政区划上有距离，但这里的房价更容易让北京人接受，这里的配套越来越贴近城里人的生活，这里七成以上的置业者是北京人，燕郊已经成为北京名副其实的近郊。

　　区域：加速融入北京置业区

　　从国贸开车驶上京通快速路，立刻感受到从城市拥挤中解脱出来的畅快，加速是每个驾驶者的第一反应，而驶上京哈高速后，这种加速的冲动更加明显，很多购房者就这样一路加速进入燕郊区域。

　　刘先生在北京工作，周末去燕郊看了几个楼盘，人气比较旺的是上上城与星河皓月。

　　走近位于行宫东大街的上上城售楼处，只见门口停满了10万元左右的汽车，绝大部分车来自北京。售楼处看房的人非常多，销售员已无暇顾及新来的。据了解，这个项目一期已经入住，二期正在销售中，销售统计显示，该楼盘七成业主是北京人，这种状况在很多社区都存在，而且呈上升趋势，如星河皓月的北京置业者比例最近已达到了九成左右。由于京城置业者的加速进入，房子越卖越快，上上城的工作人员向一对来自北京的年轻情侣介绍说，3000多套房子在不到10天的时间内都卖给了北京人，就像卖白菜。

　　房价：迅速靠近北京行情

　　龚福良在燕郊从事房产销售多年，见证了燕郊的地产行情快速向北京靠拢的过程，“2003年，这里的房价是1400元，现在平均房价是4100元”，他说。

　　从目前燕郊的房价来看，分两个部分，一部分是4500元/平方米内的经济性楼盘，一部分是接近5000元/平方米的舒适性楼盘，前者的代表是上上城，后者的代表如美林湾、东方夏威夷、欧逸丽庭和星河皓月高层住宅部分。

　　实际上，这里已经出现近6000元/平方米的毛坯普通住宅，这个价格对于燕郊当地人来说，是不可思议的，2004年，当龚福良所在项目的价格调整到2500元/平方米时，当地人已经觉得无法接受了，但就是在那个时期，北京人置业开始加速。

　　北京的通州和五环沿线区域，普通住宅在两年前也是这个价位，甚至比这个价位更低，燕郊房价迅速向北京靠拢是最近两年该区域的显著特征。

品质：快速追赶城里高档盘

　　刘先生的燕郊之行最后一站是美林湾，当车驶近项目时，他突然觉得眼前的楼盘与此前看到的楼盘不一样，整体规划风格现代，社区环境美观，潮白河边的美林新东城与此前看过的楼盘相比，社区的外立面、园林、水景、商业街都和北京市区的高档楼盘相差无几。

　　在潮白河沿线，多数楼盘都在逐渐提升自己的品质，这些开发商大都来自外地，如欧逸丽庭开发商拥有马来西亚北京，美林湾的项目负责人在北京开发过楼盘，星河皓月的策划与管理层有负责人则来自北京市区知名项目。

　　燕郊早期项目以本地开发商和操盘销售人员为主，随着区域的发展，这里吸引了不少北京的操盘手和开发商，他们带来了完全北京化的产品理念，因此燕郊楼盘品质正加速追赶北京高档楼盘。

　　区域亮点：“京东硅谷”后发潜力明显

　　早在1992年燕郊经济开发区批准成立之始，便吸引了大量信息产业部研究机构以及中关村制造企业的入驻，北京以及其他区域的科技产业纷纷向燕郊转移，使得这里赢得了“京东硅谷”的称号。

　　越来越多的科技企业看上了燕郊的地理位置和低成本优势，美国惠普、日本富士纷纷落户于此，石家庄神威药业等知名企业以及有国际背景的亚星数码科技公司均在此投资建厂。

　　从未来的趋势看，这些产业聚集的人气效应会逐渐显现。房地产目前处于供求失衡的状态，北京本地的供应量越来越少，便意味着燕郊的需求会越来越多，在多重需求的推动下，燕郊本地的房价已经被纳入北京的供求体系，燕郊的房价在2002-2006年间属于高速发展的第一个五年，下一个五年，燕郊楼市与北京的联系将更加紧密，其面临的可能是加速发展时期。

　　有消息说，燕郊本地将缩紧建设用地政策，以后大面积的土地供应将越来越少，这里的价格洼地优势能维持多久，是很多人关注的现实问题。

大盘风范：超百万大盘日成交上百套

　　2006年下半年，上上城开盘时，千人排队的现象受到各地媒体的关注，今年5月份上上城推出的3000多套房子，在几天内卖光。近日，售楼处依然热度不减，周末时人流如潮，一位来自北京的看房者说，好久都没有看到北京市区的售楼处有这么多人了。

　　老盘星河皓月的售楼处，周末看房的人把售楼处各个座位都占满了，销售人员称周末一天能成交上百套房。

　　顺义一个叫格拉斯小镇的项目据说是去年的别墅销售冠军，达观别墅的一位负责人表示，如果我们只有那样的销售量，公司的高层肯定不会满意，显然该项目去年的销售量远超过北京的一般别墅项目。

　　目前燕郊在售项目不到10个，显著的特征是，大盘，甚至超级大盘供应充足。最大的成熟项目星河皓月的开发规模是以百万计的；热销楼盘上上城也是以百万计的，据开发商透露，随后还有200万平方米的土地推出，开发商采用了快速销售的策略，每次推出的楼盘以千套计；潮白人家项目也是一个总建筑面积超过百万平方米的楼盘，目前正在销售；美林新东城和美林湾是星河皓月开发商出售的二手土地，其规模也有80万平方米。

　　记者观察

　　燕郊追北京不能撇下本地人

　　一位燕郊的出租车司机说，在街上遇到的北京人越来越多了，2002年以前很难想象这里会有如此多的北京人，那时的房子每平米才1000元左右，燕郊人过着自己的悠闲生活，北京人的到来，打乱了这个小城镇的安宁。

　　统计数据表明，燕郊开发区总人数约为20万，其中有10万人在城镇居住，全部是在2002年后买房入住此地的居民，在房地产购买和入住的人群当中，90%以上来自北京。

　　燕郊房价上涨到2500元/平方米时，当地的居民就已经觉得不可思议了，该出租车司机表示，目前燕郊普通百姓的主流收入是700元/月，4000多元的房价，让绝大多数燕郊本地人今后难以住上新房，而让他们离开燕郊也不切实际。

　　如果当地的居民没有同步发展，今后燕郊的生活环境将难以保证，这会对燕郊新移民带来诸多后续的影响，当燕郊加速追赶北京时，新移民与原住民如何协调发展，是当地政府需要考虑的问题。