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绿城御园实力产品入市 挑战高端住宅龙头地位

　　 近日，来自杭州的开发商绿城集团在北京媒体频频亮相，其进京后开发的第一个高端住宅项目北京御园因为所处的位置和产品定位在北京市场早已声名在外。5月12日，御园在开盘前正式亮相，北京媒体、业内人士和购房者终于得以一睹御园的庐山真面目。对于绿城集团在北京打造的第一个高端项目，业内人士对御园的市场前景极为关注。

　　绿城“精品战略”瞄准北京高端市场

　　北京市场对绿城比较陌生，这是因为在南派开发商中，绿城是较晚进入北京而且行事比较低调的，但是在浙江，绿城是房地产开发企业中地地道道的巨无霸。绿城房地产有限公司是香港上市企业， 1996年开发杭州九溪玫瑰园别墅，2005年公司转资为外商企业。经过12年的发展，绿城房产开发规模不断扩大，开发足迹已遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、海宁等，还有北京、上海、长沙、合肥、南京、青岛等全国二十一各城市，累计项目储备达到1461万平方米。2007年绿城房产集团将进入快速发展的阶段，全年预计新开工面积超过300万平方米，直接面积500万平方米，交付面积130万平米，公司全国范围内将有40余个项目进入在建或销售项目。

　　绿城集团通过十二年的发展，在房地产开发领域坚定不移的走品质之路，已经确立了“高品质物业营造专家”的行业形象，为绿城品牌向全国性品牌进军打下了良好基础。据了解，2007年起绿城全面实行十年的“精品战略”，一批品质高、形式新的物业项目在今年集中亮相、相继开盘，在这些项目中，御园是绿城十年“精品战略”中最重要的一个项目，位于北京颐和园旁，产品品质最高，前期投入最大。绿城以御园项目瞄准北京高端住宅市场，尤其具有重大意义。

　　打造御园，绿城实力产品说话

　　绿城12年来的发展确立了“高品质物业营造专家”的行业形象，十年“精品战略”更加明确了走品质之路。因此，御园产品如何便成为业内关注的焦点。

　　北京御园位于玉泉山下颐和园旁的青龙桥，总建筑面积34万平方米，容积率仅0.68。在这样的地段，土地本身所具有的不可复制的稀缺性，成为御园的核心价值之一。北京御园项目总经理的王朝晖介绍：“御园开发最重要的环节其实就是做什么产品的问题，而这正是绿城这个公司的长处。本着尊重这片土地的历史、文脉、景观出发，我们研究什么样的产品理念与建筑形态会更适合这个地段的区域环境，来建造与这块土地周边环境融为一体的建筑。” 王朝晖说，“我们考察了国内几个象青岛这样的城市，看它们所拥有大量欧洲近代风格建筑，最后从圆明园中西合璧的新古典主义建筑理念得到启发，又在美国找到了帕拉迪奥‘圆厅别墅’的建筑形式。”

　　御园最后确定以新古典主义概念为主，建筑形态主要是多层的平层公寓。据了解，御园分为圆厅别墅和平层官邸式公寓两种户型。圆厅别墅是意大利文艺复兴后期大师帕拉迪奥(Andrea Palladio)的代表作。御园的别墅以圆厅和十字内廊为中心轴组织功能空间，这种户型由于四面基本对称，中间的圆厅能达到一种主宰四方之感。平层官邸式公寓更为突出的是继承了圆厅别墅的室内空间：十字内廊和圆厅，这样就形成了平层官邸的十字形平面，使得整个室内的布局更为严谨、对称。建筑中心轴线的十字内廊或挑空圆厅，是构成室内恢弘气势的关键，而这一手法的起源来自于欧洲古典宫廷建筑。对于竞争激烈的北京房地产市场，北京御园很显然具有鲜明的产品差异化个性。

　　御园入市，挑战高端住宅龙头地位

　　记者了解到，因为是实施“精品战略”的最主要的一个项目，绿城对北京御园项目的市场期望很高，不仅希望凭借御园项目打造国内高端住宅新的巅峰作品，而且希望一举占据北京高端市场的顶尖地位。

　　目前高端住宅的市场发展趋势是业内关心的问题。据市建委发布的今年第一季度商品住宅(期房和现房)成交数据显示，与今年3月份相比，本市4月份的商品住宅预售登记套数增幅超过两成。在均价排名前10位的期房中，10个项目的总销售面积达到35882平方米。业内人士认为，楼市交易呈现升温迹象。

　　业内关注的是御园能否经受市场考验，能否取得绿城预期中的市场地位？御园的销售情况在开盘以后有待市场检验。但据了解，御园少量的圆厅别墅在正式开盘之前已经定购一空，目前主打产品350平方米左右的平层官邸也很受欢迎，价格方面每套最低1200万，圆厅别墅每套达到4000万。

　　附件：

　　御园项目介绍：

　　1、开发商

　　北京御园项目的开发商是浙江绿城集团，成立于1995年，在杭州成功开发桃花源、九溪玫瑰园等知名项目。2006年在香港上市，股票代码31280。绿城集团连续两年荣获“中国10大最具价值房地产公司品牌”及“中国房地产百强开发企业综合实力TOP10”称号。

　　2、位置与环境

　　御园项目位于北京著名的西山风景区核心，北侧是西山及百望山森林公园，项目西侧紧邻玉泉山和著名的京西水稻田，项目南侧是颐和园的绿化隔离带与规划中的南水北调工程北端蓄水库，现今是苗圃，项目东侧是六一幼儿院和颐和园万寿山。

　　项目所处的位置自明代开始，形成了以“三山五园”为代表的皇家园林集群，“三山五园”中所指的“三山”是香山、玉泉山、万寿山，“五园”所指的是香山的静宜园，玉泉山的静明园，颐和园的清漪园，还有万园之园的圆明园和畅春园。

　　御园项目毗邻著名清华、北大、人大、北航等八大院校。项目紧邻北五环功德寺桥，距四海桥(西北四环)3.5公里，苏州桥(西北三环)4公里，天安门15公里。

　　3、项目概况

　　御园项目总占地面积48公顷，其地上建筑面积只有23万平方米，共计66栋楼宇，593套顶级豪宅。绿化率高达到40%以上，容积率仅0.68，实现了北京公寓类项目的最低容积率。由于项目位置的不可复制性，同时受国家政策的影响，限制大户型开发建设和五环以内低密度项目的开发用地，御园将成为市场的稀缺产品12 。

　　4、规划

　　御园项目在规划中强调组团概念，通过外环形道路与尽端式道路结合的形式，在社区内形成一系列以南北向公寓为主，局部辅以东西向公寓的围合式组团。

　　每个组团拥有特色主题庭院，具体为庄重典雅的前院与轻松自然的后院。而组团间建筑的南北向间距大于18米，既保证了室内采光要求，又兼顾了业主私密性生活的保障。

　　5、园林

　　御园的整体园林设计理念总的来说是玉泉山自然景观的延续，亦是颐和园人文景观的继承，最终将优美的自然环境与高品质的人文环境相互融合。

　　整个社区注重与万寿山、玉泉山、颐和园的对景及借景关系，保留原生树木数百株，并配以灌木、花草，形成花径蜿蜒伸展，建筑掩映其中的优美景观，整体风格高贵神秘、典雅大气。

　　园区内景观由三个空间层次构成，即：公共绿地、组团院落和私家庭院。

　　公共绿地以英式园林风格为主，并且融入了欧洲古典园林当中一些其它的元素。总体崇尚宁静与自然，包含了大面积的草坪缓坡、林缘大片的繁花、古典的喷泉和雕塑等常用的元素。

　　组团院落入口的景观呈规则式，强调轴线和对称，主要设置水池、雕塑、多层次豪华硬制石铺地面、修剪整齐的植物等，以突出宅邸的尊贵。院落两侧景观则偏自然式，主要用于隔离建筑和满足业主日常游憩需要。

　　私家庭院分为两类，一类面向组团内，称为前院，与组团院落景观相交接；另一类是面向公共绿地，称为后院，面积较前院大，强调私密性。

　　6、建筑

　　御园营造的是官邸式建筑，采用全现浇钢筋混凝土结构。新古典主义风格的建筑外观，继承了古典三段式的一些表象特征。建筑外墙采用德国进口高档石材，坡屋顶设计选用拉法基屋面瓦，体现了御园整体的高贵质感。楼体的高度仅有2-3层，户型沿袭了意大利文艺复兴后期设计大师帕拉迪奥所设计的“圆厅别墅”的设计理念，户型中央为突显奢华的圆厅设计，以“十字轴线”划分并连接每一个功能区域和室内空间。平层官邸式公寓，面积在323-430平米；“圆厅别墅”地上两层，建筑面积680平米左右。

　　7、户型

　　“十字户型”：本户型的设计灵感与基本结构来自意大利文艺复兴后期大师帕拉弟奥(Andrea Pakkadio)的代表作——圆厅别墅。帕拉弟奥充分体现了人文主义思想。十字形设计突出地继承了圆厅别墅的室内空间：圆厅和十字内廊。由于四面基本对称，中间的圆厅能使主人达到一种主宰四方之感。无论是华丽的圆厅，还是严谨的十字走廊，都给人一种纯洁、端庄和高贵的美感。圆厅是控制四面八方完全对称的一个轴心，通过圆厅的设计，走廊的轴线感就特别清晰。

　　8、御园设计团队

　　规划与建筑设计

　　御园项目的规划设计及建筑方案概念设计由美国休斯顿Meeks +Partners建筑设计公司完成。其作品涉及精品公寓、豪华别墅、高层商务大厦、城市及社区规划等。多次荣获美国住宅设计奖。

　　景观设计

　　御园项目的园林景观设计由美国加州Lifescapes景观设计事务所担纲。设计了15家以上的超豪华世界级酒店景观。作品包括拉斯维加斯的Bellagio饭店、四季酒店、棕榈滩的湖畔乡村俱乐部，好莱坞环球影城的侏罗纪公园等.

　　室内设计

　　御园项目的室内设计由美国佛罗里达B LD事务所完成。以担纲世界五星级酒店的室内设计闻名.凯悦集团属下有21家酒店和高级公寓设计出自他们之手.

　　9、十三大科技智能系统

　　(1)恒温恒湿系统(2)新风系统(3)地板采暖系统(4)中央吸尘系统(5)电梯系统(6)降噪系统(7)景观水不结冰系统(8)道路融雪系统(9)铜管软水系统(10)直饮水系统(11)同层排水系统(12)家居智能安防系统(13)小区智能安保系统

　　10、物业管理

　　聘请高力国际对整个社区进行全部封闭智能化管理。高力国际1898年成立于加拿大温哥华，业务分布在世界六大洲的54个国家。亚太地区总部设在香港，业务遍及全国19个城市。

　　高力国际为御园项目设定“贴心管家”的物业管理模式，它是传统物业管理模式的传承和延伸，经过系统专业培训的管家为业主提供全方位的悉心照料，业主可将一切非隐私事务交给其打理。