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北京CBD东扩势头猛 青年路地产功能定位转型

　　记者日前从北京朝阳区CBD管委会了解到，2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4770家，同比增长了669家，新增外商独资企业75家，新增外资金融机构12家，入驻企业各项税费收入150634万元，同比增收了34338万元。

　　“在一系列开发之后，可以说CBD区域已经是不堪重负，趋向于饱和了，现在CBD的东扩势头非常迅猛。”北京CBD杂志的主编张超近日对记者表示，CBD的规划面积只有3.99平方公里，区域狭小，承载了非常多的压力。现在北京通州、河北燕郊甚至山东威海的住宅项目都抢打“CBD后花园”的卖点。

　　他说，通过调查发现，朝阳路、青年路和百子湾区域几乎承载了CBD近50%的居住人口，是真正的CBD居住花园。但是后来他们又发现，单纯将青年路定义成CBD居住的后花园，有些片面了，因为青年路上的商业项目、商业价值和氛围已经使人感受到它已接近于中央商务区。

　　朝阳区商务局综合科科长姜玮向记者介绍说，青年路各大社区配套商业均有放量，据开发商统计，青年汇、华纺易城、罗马嘉园、润枫水尚、星河湾等社区零星分布的商业面积总和近20万平米，特别是11万平米、六大业态组团的综合商业项目国美第一商街，打出京东新商业中心的旗号，对青年路商业大道的形成起到了引领作用。

　　同时，随着青年路南口世丰国际大厦5A级写字楼、金泰国际以及集酒店、写字楼、购物中心为一体的中粮复合型商业综合体等商业项目入市，青年路区域已形成了一个集居住、商业、商务为一体的商圈，青年路区域也开始从“CBD居住后花园”的功能定位逐渐向“CBD商业服务区”的功能定位转型。

　　她分析指出，青年路区域的这种功能定位转型具有天时、地利、人和。首先是北京市中心的东移、CBD东扩，各方面政策支持力度加大，青年路区域经过近年的发展已经从原来的仓储用地转变成现在的居住用地，基础设施、居住环境等奠定了比较好的基础；今年北京市已经向奥组委推荐了10条特色街，其中朝阳区就占了5条，对特色街发展有很多倾斜性的政策，打造青年路商业大道面临良好机遇。这是天时。

　　现在朝阳区最新提出三大储备区，青年路东的定福庄就是下一步区政府重点发展的储备区域，而青年路西的CBD要向东扩展，因此青年路区域发展潜力很大。这是地利。

　　调查显示，2008年前，青年路板块住宅供应量非常集中，而且是以中高档项目和大型社区为主，形成了多个以CBD都市白领为居住主体的生活区，有近30万的常住客群，是高收入人群的集中居住地。庞大的消费需求使青年路商业迅速升级，商机凸现。这是人和。

　　有开发商甚至认为，青年路区域现在的居住功能已经退到次要位置，正在成为一个集居住和商业为一体的商务中心。他们日前还正式发布了《青年路商业财富大道红皮书》以说明这种变化，此书指出在CBD东扩、CBD商务模式日趋外延的形势下，青年路区域仅仅局限于居住功能是对优越区位的浪费，青年路应该像很多CBD周边的区域一样，在承载居住功能的同时，完成经济模式的转变和提升。该区域商机值得关注和研究。