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上海豪华别墅2008年供应渐停

　　据最新市场研究报告，本季度上海的豪华别墅市场依然没有新项目入市。

　　2006年12月，国家土地管理部门发布最新限制及禁止用地目录，别墅类项目被列为禁止用地类别，因此可以预计未来别墅市场供求关系将产生变化。

　　从未来供应来看，上述政策因素导致的别墅供应缺乏在2008年进一步显现。目前为止，上海无新增别墅项目启动建设，预计2008 年上海市场的豪华别墅供应将为零。

　　今年下半年市场放量470套

　　由于政策有一定的延续性，至少在“十一五”期间，对于别墅类土地供应的限制都将会持续。因此未来几年的别墅供应只能依靠目前的土地存量；而具有国际化教育条件、可满足境外人士租赁需求的独栋别墅用地则非常稀缺。因此未来豪华租赁型别墅供应将出现紧缺。

　　今年下半年别墅市场的放量供应是来自于去年或前年的建设项目。因此短期的供应量增大反而给买家提供了较多的投资选择，有投资意向的买家不妨考虑在下半年买进。

　　2007年市场预计：可满足境外人士租赁需求的470余套豪华别墅主要分布在浦东和闵行两个区域，其中浦东占据的比重比较大。由于御翠园、云间绿大地等别墅项目的供应，浦东别墅市场在今年下半年将有300多套的供应量入市；闵行的兰乔圣菲、中房森林别墅也将有160多套别墅在下半年入市。

　　市场需求稳定导致租金继续上涨

　　目前因春节市场的波动，少量客户流出，因此豪华别墅的空置率比上季小幅上升0.9个百分点，达到13.96%；随着下半年市场的新增供应，空置率预计会上升到17%的水平。

　　但是从长期来看，得益于豪华别墅市场的客户群较为稳定以及供应紧缺的长期预期，2008年空置率有望回落到9%左右的水平。

　　租金方面也将发生变化。本季度平均租金比上季度下降了3%，但与去年同期相比则上涨1.6%，达到每月每平方米20.74美元。长期来看，租金方面一定程度上具有稳定性和成长性，2007年租金将上涨2%～3%左右，而2008年增幅预计可达到5%～6%。

　　上海别墅适合长线投资

　　目前的上海别墅市场更适合买家长线投资而不是短期炒作。

　　首先，个人购买别墅物业5年之内需要交纳土地增值税；

　　其次，由于市场已经没有新增的供应量，买家买进后很少愿意抛售；

　　第三，外企高层对于别墅市场的长期稳定租赁需求不断上升。由于供应的短缺，未来的租金将稳步上升。目前豪华别墅的毛租金收益率约为7%。因此即使不考虑资本增值，租金收益也相当可观。

　　以上分析更多的是针对上海具有租赁需求的豪华型别墅，如果范围扩大到长三角来看的话并不是很合适。

　　目前长三角的别墅物业形态比较多，还有一些度假型别墅。除了上海，其他城市很少有稳定、长期租赁豪华别墅的外企人员。不过从整体、长期市场来看，别墅市场仍将是所有住宅型物业中发展前景最好的物业种类。